O que é CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários

O CRI é um título de crédito impróprio, isto é, um “documento” que dá direitos ao seu detentor de receber quantia em dinheiro em uma determinada data, mas que não desfruta das demais características dos títulos de crédito propriamente ditos, funcionando assim como um CDB uma nota promissória ou uma letra de câmbio (LC), por exemplo.

Eu sei que, na maioria das vezes, a nota promissória é assinada por nós, quando tomamos um empréstimo, mas você também pode ser beneficiário de uma destas, isto é, no dia do vencimento é você quem recebe o dinheiro que o cidadão que assinou a nota (emitente) vai pagar.

Voltando ao CRI, ele foi criado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, ainda no governo do Presidente Fernando Henrique Cardoso, quando foi criado Sistema de Financiamento Imobiliário, que introduziu várias modificações no setor, favorecendo o desenvolvimento do mercado de imóveis. Aliás, todo título de crédito precisa ser criado por uma lei.

Só quem pode emitir um CRI é uma companhia securitizadora (outro dia eu detalho). Este papel, na realidade, é como se fosse um “envelope”, cheio de “recebíveis” imobiliários.

Um recebível é algo que se pode “receber” é claro, mas o que se pode receber no mundo financeiro? Dinheiro, seria a resposta. Tudo aquilo que gera fluxo de dinheiro é um recebível, inclusive os próprios títulos de crédito. Mensalidades escolares, cheques pós-datados, prestações de vendas a prazo, tudo isso são recebíveis. É claro que, no segmento imobiliário, os recebíveis podem ser as prestações de um imóvel vendido com financiamento da construtora, um contrato de aluguel (que gera as prestações mensais), etc.

Voltando À ideia do envelope, a companhia securitizadora coloca todos estes recebíveis dentro, e vende o CRI para os investidores.

O investidor coloca o seu rico dinheirinho na mão da securitizadora e recebe um “título” (CRI) com a garantia dos recebíveis, que, por sua vez, gozam de garantias adicionais.

Vamos falar dessas garantias. Quando a construtora vende um imóvel, ela requer que o comprador assine o contrato, que estipula, no mínimo, que se este comprador ficar inadimplente, o imóvel será tomado. Esta, por exemplo, é uma garantia que também vai para o CRI.

No caso de um CRI que possua aluguéis como recebíveis, a garantia pode ser a fiança prestada nos contratos.

Há outras estruturas de garantias, como a emissão de duas séries de CRI, uma sênior e outra júnior. A sênior é a mais segura e a júnior a mais arriscada. A explicação é a seguinte: no caso de haver perdas, isto é, o valor das parcelas não ser pagas e a garantia insuficiente para cobrir o débito, a cota júnior é a primeira a não receber. Se não sobrar dinheiro para pagar a todos, é a sênior quem recebe primeiro.

Há dois problemas para o investimento direto nestes papéis, que são a falta de liquidez, isto é, como eles são de longo prazo, se o investidor precisar sair, terá uma certa dificuldade para encontrar um comprador. A outra é a questão dos valores. Como as emissões são caras, o CRI requer grande valor inicial.

Por outro lado, a Lei nº 11.033, de 21 de dezembro de 2004, em seu artigo 3º, isenta o investidor nestes papéis de pagamento de imposto de renda sobre o rendimento do papel.

Antes de investir, observada a questão do valor inicial, você deve observar se o risco interessa a você.

Para consultar valores de emissões de CRI e detalhes sobre o emissor, uma boa página é a da Cetip. Aconselho uma visita na seção “Ativos” e escolhendo, na opção Títulos de Renda Fixa Privados, obviamente, “CRI“.

Finalmente, antes de fazer qualquer investimento, verifique a qualidade do crédito que você está adquirindo, se você quer realmente correr o risco da operação de financiamento de imóveis/de recebimento de aluguéis. Qual o público que está adquirindo/alugando o imóvel que você está comprando os recebíveis. Qual o valor da venda dos imóveis (eles podem ter sido vendidos caros e na hora de uma crise os devedores podem parar de pagar e, na tomada do imóvel ele corre o risco de não valer o que se imaginava – lembra de uma tal bolha imobiliária?).

Fonte: http://www.betoveiga.com